Jak mądrze wziąć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to dla większości Polaków jedyna szansa na spełnienie marzenia o własnym mieszkaniu. Pomimo tego, że jest to zobowiązanie długoletnie i mocno obciążające budżet domowy, nie brakuje chętnych, żeby sfinansować zakup własnego „M” właśnie w ten sposób. Zanim jednak zaciągniemy kredyt hipoteczny, warto wziąć pod uwagę różne aspekty z tym związane.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, którego zabezpieczeniem jest hipoteka zakupionego mieszkania lub domu. Obecnie wzięcie tego rodzaju kredytu oznacza konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 15% wartości nabywanej nieruchomości. Dodatkowymi zabezpieczeniami, wymaganymi przez bank, są ubezpieczenia (przede wszystkim polisa mieszkaniowa), ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, a w niektórych przypadkach także ubezpieczenie pomostowe. Każdy kredytobiorca powinien dobrze przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Warto przede wszystkim przeanalizować swoje dochody i wyeliminować zbędne wydatki. Oprócz tego, należy zastanowić się nad metrażem mieszkania, jakie chcielibyśmy kupić, czy będzie to lokal nowy od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Wszystkie te aspekty pozwolą nam określić kwotę kredytu, jaka będzie potrzebna. Szukając kredytu hipotecznego, trzeba koniecznie porównać kilka różnych ofert banków, korzystając np. z porównywarki internetowej lub z pomocy eksperta kredytowego.

Ile dochodu miesięcznego możemy przeznaczyć na ratę kredytu?

Zanim zdecydujemy się na konkretną ofertę kredytu hipotecznego, powinniśmy przeanalizować nasze dochody i zastanowić się, jaką część miesięcznego dochodu możemy przeznaczyć na spłatę raty kredytu. Oczywiście w tej weryfikacji musimy uwzględnić wszystkie stałe wydatki, jak na przykład rachunki za media, czynsz, spłaty innych kredytów, karty kredytowe itp. Wiele mówi się o tym, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30% uzyskiwanego dochodu netto. Niektórzy specjaliści od kredytów uważają, że w przypadku podwójnych dochodów, na przykład obydwojga pracujących małżonków, można pokusić się o przeznaczenie na ratę 50% całkowitego dochodu gospodarstwa domowego. Opinia ta ma tylu samo przeciwników, co zwolenników. Jednak w przypadku kredytu hipotecznego, którego rata będzie zbliżona do wysokość obecnie ponoszonych kosztów najmu mieszkania, wiemy mniej więcej, ile możemy miesięcznie przeznaczyć na kredyt, ponieważ finansowo nasza sytuacja się nie zmieni. Jedyna różnica będzie polegała na tym, że płacąc ratę kredytu, będziemy inwestować w swoje własne mieszkanie, a nie w lokal należący do kogoś innego. Niektórzy najemcy bowiem spłacają zaciągnięte na mieszkania kredyty zyskami od wynajmujących. Własne mieszkanie to koszty, ale można je w różny sposób optymalizować. Na przykład singiel, spłacający kredyt hipoteczny i przeznaczający na to znaczną część własnego dochodu, może rozważyć wynajęcie jednego z pokoi, tak żeby dołożyć do raty pieniądze zarobione w ten sposób.

Jaki udział własny jest najkorzystniejszy?

Kolejną sprawą, którą powinien rozważyć każdy potencjalny kredytobiorca, to wysokość kredytu, tzn. ile wartości nieruchomości będą pokrywały tak pożyczone pieniądze. Warto zauważyć, że obecnie większość banków wymaga do klienta posiadania wkładu własnego w wysokości 15 %. W niektórych przypadkach brak wkładu może być zabezpieczony ubezpieczeniem lub pokryty inna wartością majątkową. Różni eksperci odradzają często wzięcie kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości. Uzasadniają to mniejszą kwotą kredytu do spłacenia, niższą marżą, a także brakiem dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Wszystkie te aspekty mają sens, jednak spójrzmy na sytuację z innej strony.

Co w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego i zaciągamy kredyt tylko i wyłącznie na zakup lokalu? Skąd w takiej sytuacji wziąć gotówkę na prace remontowe, jeśli nie mamy oszczędności? Najczęściej będąc obciążonymi kredytem hipotecznym, trudno będzie nam uzyskać jeszcze pożyczkę na remont. W takim przypadku lepiej zdecydować się na większą kwotę kredytu, dzięki której można wyremontować mieszkanie. Takie rozwiązanie jest o tyle optymalne, że jeśli nawet po przeprowadzonych pracach remontowych, zostaną nam wolne środki, wtedy możemy je przeznaczyć na nadpłatę kredytu lub wpłacić na konto i zostawić na „czarną godzinę”. Podobnie jest w przypadku budowy domu. Zawsze lepiej wziąć kwotę kredytu lekko przewyższającą zaplanowane wydatki, niż później martwić się, że nie wystarczy nam środków na zakończenie budowy. Pamiętajmy, że po podpisaniu umowy kredytowej, nie zawsze jest możliwość podwyższenia kwoty kredytu.

Jaki okres kredytowania wybrać?

Kolejny problem, przed którym stają potencjalni kredytobiorcy, to okres kredytowania. Oczywiście jest on zależny przede wszystkim od wysokości zobowiązania i zdolności kredytowej klienta. W sytuacji, gdy zależy nam na obniżeniu raty miesięcznej, warto zdecydować się na dłuższy okres spłacania kredytu hipotecznego. Jednak w takim przypadku musimy liczyć się z tym, że będą to najczęściej drożej pożyczone pieniądze. Jako kompromis doradcy kredytowi proponują najczęściej maksymalnie 20-letni okres kredytowania. Z punktu widzenia kosztów okołokredytowych, odsetek i całkowitej kwoty kredytu jest to opcja racjonalna. Jednak trzeba wziąć pod uwagę również ratę miesięczną, a ta może być znacznie wyższa od raty na okres 30 lat spłacania kredytu. I w tym momencie musimy wrócić do aspektu, o którym pisaliśmy powyżej: ile procent dochodu netto kredytobiorcy zabiera rata miesięczna? Weryfikacja ogólna kredytu hipotecznego rozpisana na 20 lat wychodzi korzystniej z punktu widzenia niższej prowizji, marży, odsetek, jednak w perspektywie zadłużenia obniżającego miesięczne dochody, korzystniej wychodzi kredyt rozłożony na 30 lat. Zanim podejmiemy decyzję, co do tego, na ile lat kredytowania się zdecydować, zastanówmy się, jaka opcja jest w naszej sytuacji finansowej lepsza. Weźmy pod uwagę fakt, iż w sytuacji pogorszenia naszego statusu majątkowego (na przykład na skutek utraty pracy lub choroby), niekoniecznie bank zmniejszy nam ratę kredytu i wydłuży okres spłaty zobowiązania. Dlatego warto zastanowić się nad opcją zaciągnięcia kredytu hipotecznego na dłuższy okres i jednocześnie w miarę możliwości odkładać część dochodów na koncie oszczędnościowym, a po uzbieraniu pewnej kwoty, po prostu nadpłacić kredyt na przykład raz na pół roku. W ten sposób zabezpieczamy się przed ewentualnymi problemami, związanymi z niespodziewanym pogorszeniem się naszej sytuacji finansowej, a jednocześnie możemy spłacić kredyt o wiele szybciej niż przewiduje to umowa kredytowa.

Kredyt hipoteczny – z głową, nie z emocjami

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wieloletnie i czasami mocno obciążające domowy budżet, ale jak wspomnieliśmy już, dla wielu Polaków to również często jedyny sposób na zakup własnego mieszkania. Każde zobowiązanie, nawet gotówkowe, należy zaciągać z głową i rozsądnie. Zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, zastanówmy się nad metrażem wymarzonego lokalu. Każdy metr kwadratowy mieszkania to wyższa cena nieruchomości, a tym samym większa kwota kredytu. W tym przypadku należy podejść do tematu z rozsądkiem. Oczywiście inne wymagania w tym względzie będzie miała osoba samotna, a inne – para, która planuje powiększenie rodziny. Warto także zastanowić się nad tym, czy chcemy mieszkanie nowe w stanie deweloperskim, czy używane do remontu. Lokale z rynku pierwotnego są dużo droższe od tych z rynku wtórnego, jednak w obydwu przypadkach do kredytu musimy doliczyć dodatkowe środki przeznaczone na wykończenie lub remont mieszkania. Biorąc pod uwagę te kryteria, warto także przeanalizować swoje dochody pod względem zdolności kredytowej i tego, czy bank w ogóle udzieli nam tak wysokiego kredytu, żeby nabyć lokal z rynku pierwotnego. Przed złożeniem wniosku kredytowego, warto także zadbać o swoją historię kredytową w BIK, a także zaoszczędzić środki na wkład własny. Klienci z pozytywną historią kredytową i wysokim wkładem własnym mają większe szanse na kredyt hipoteczny, a także na otrzymanie korzystniejszych warunków kredytowania.

Kredyt hipoteczny to popularne na rynku rozwiązanie finansowania zakupu nieruchomości. Dla jednych osób będzie to spełnienie życiowych marzeń, dla innych – inwestycja. Warto zauważyć, że wiele osób, decydujących się na kredyt hipoteczny, często wcześniej mieszkało w wynajętym mieszkaniu, co pochłaniało i tak sporą część ich dochodu. W tej sytuacji, czy nie lepiej inwestować we własny lokal, który zostawimy w spadku naszym dzieciom, niż ponosić co miesiąc podobne koszty za wynajem?